Rastreando Subastas #3: Qué debo saber para ganar una subasta

Cuando participamos en una subasta, además de tener claros los números y la posible rentabilidad que podemos obtener, es vital conocer unos conceptos que son mínimos para conseguir la adjudicación del bien, ya que de otra forma lo más probable es que estemos perdiendo el tiempo (en el mejor de los casos)

Esto es fundamental, y te podría decir que esta información así recopilada no la encontrarás fácilmente en otro lugar, al lío:

Vamos a dividir las subastas en 3 grupos para ver las características de cada una de ellas:

- Subastas judiciales procedentes de ejecución hipotecaria:

Nos vamos a fijar siempre en el valor de subasta, dicho valor proviene normalmente de título de hipoteca original, nos lo facilita el portal del BOE y nuestras opciones de puja son las siguientes:

1.- Máxima Puja > 70% : La adjudicación será firme, hemos ganado la subasta. Punto, no hay más posibilidades, repito, punto y final, hemos ganado. OJO, hasta que el LAJ no emita decreto de aprobación de remate el deudor podrá pagar y cancelar la deuda y la subasta.

2.- Máxima puja inferior al 70%: Empieza la fiesta, vamos por partes

• Si la puja ganadora es inferior al 70% el ejecutado tiene derecho de presentar un mejor postor que cubra el 70%, o en su defecto completa satisfacción (deuda + intereses y costas + intereses hasta fecha subasta) en principio son 10 días pero desde la notificación, o sea que en la práctica depende del juzgado y puede demorarse bastante tiempo.

• Pasado este plazo, si el ejecutado no ha ejercido su derecho de presentar mejor postor, aparece el derecho del ejecutante. Éste tendrá el derecho de adjudicarse (o ceder) el bien por el 70% del tipo o por la deuda, en este segundo caso ha de ser superior al 60% del tipo y a la mejor postura. El ejecutante sólo dispone de 5 días para ejercer este derecho, y en este caso son 5 días hábiles reales ya que la comunicación es inmediata.

Si se da el caso que ni el deudor ni el acreedor han ejercido sus derechos, abrimos varias hipótesis:

3.- Máxima puja > 50% → se aprueba, punto.

4.- Máxima puja < 50% pero > a la deuda (principal + intereses + costas) → se aprueba.

5.- Máxima puja inferior a la deuda y menor del 50% del tipo: Le corresponde al LAJ decidir si aprueba o no la postura, pero no te hagas demasiadas ilusiones de llegar a este punto, por lo siguiente:

Si el procedimiento es de ejecución hipotecaria, el ejecutante no puede ser el primero en pujar. Si no hay pujas la subasta queda desierta y dicho ejecutante tiene unos derechos para adjudicarse el bien, que veremos en otro momento.

Pero si hay alguna puja, ten por seguro que el ejecutante normalmente por medio de su procurador va a pujar, en este caso sí está habilitado para pujar ya que no sería el primer postor, y va a defender su deuda, es decir, va a pujar hasta que se cubra la cantidad reclamada. Como resumen, en una ejecución hipotecaria el ejecutante siempre va a procurar que se puje al menos hasta la deuda, así que tenlo presente:

Si quieres pujar con alguna posibilidad en una ejecución hipotecaria, puja al menos por la deuda, si no es así, y no te salen los números, mejor deja la subasta y a buscar otras oportunidades.

Ojo, estamos hablando de ejecuciones hipotecarias, en otros procedimientos como concursales o notariales sí puede tener mucho sentido pujar con otras estrategias (que también veremos en otro momento)

- Subastas de Agencia Tributaria - AEAT

Al grano:

1.- Puja > 50% → se aprueba

2.- Puja < 50% → decide la autoridad gestora dependiendo de la deuda reclamada, perfil deudor, etc… imposible predecirlo con exactitud.

3.- Puja Mínima? → No existe. Es decir, la mesa puede aprobar una puja por un 10% del tipo, por ejemplo. La respuesta es: SÍ. Pero no es posible aventurarse a hacer pronósticos y dependerá de cada autoridad gestora en particular. En este caso hemos de usar también el sentido común y ponernos en el lugar del órgano decisor. Pero es posible conseguir muy buenas adjudicaciones, así como que te denieguen pujas rozando el 50%… si estás cerca (y te cuadran los números) mete el 50%, así será firme.

Si te adjudicas una subasta de la AEAT, 15 días para pagar y ten presente que no te entregarán la posesión nunca, te toca negociarla a ti con el ocupante o iniciar un procedimiento judicial, ya que la posesión sólo la puede entregar un juez.

- Subastas de la Seguridad Social - SS

En la SS se da la particularidad que hay 2 tipos de pujas: Presenciales y previas en sobre cerrado.

• Las pujas a distancia las haremos en sobre cerrado, incluyendo un cheque bancario a favor de la SS por un importe del 25% del valor de enajenación (equivalente a tipo de subasta), dicho 25% actuará de depósito.

• Las pujas verbales de forma presencial exigen un depósito del 30% y además parten de un 75% mínimo del tipo de enajenación, por lo que si tu puja estimada es menor que ese porcentaje mejor ahórrate el viaje y puja a distancia o busca otra subasta.

Por lo tanto, tenemos:

• Puja > 60% → Se aprueba

• Puja Inferior < 60% → Si cubre la deuda, se aprueba. Si no cubre la deuda la autoridad gestora decide (la dirección provincial correspondiente)

• Puja Mínima: 25% del tipo de enajenación. No es posible adjudicarte nada por debajo del 25%

A la vista de estos datos, en la seguridad social podremos ganar subastas siempre pujando más del 25% del tipo, y con mayores opciones si cubrimos la deuda. A partir del 60% serían firmes.

Pero ojo, si la puja ganadora no alcanza el 75% del tipo, el deudor tendrá derecho de presentar un mejor postor en un plazo de 3 días hábiles, dicho postor deberá ofertar el menos el mencionado 75%. La SS también dispone de derecho de retracto pero es poco habitual que hagan uso del mismo.

Si eres el licitador ganador, 5 días de nuevo para pagar y tampoco entregan posesión. Como cuestión específica de la seguridad social podemos comentar que permite la cesión de remate a un tercero. Sí , sí, a nosotros como máximos licitadores nos permiten ceder el remate, algo que no ocurre con las judiciales ni con AEAT.

Estas son las reglas básicas que has de conocer para ganar una subasta y tener opciones de adjudicación real, o al menos las debes de conocer para saber realizar pujas agresivas en busca de la mega adjudicación, algo que a todos nos motiva siempre.

Esto es la teoría, y es condición necesaria pero no suficiente. Es muy conocida la frase de no me des un pez, sino enséñame a pescar, bueno… con esto realmente te damos las nociones básicas para pescar, podríamos decir que te enseñamos a pescar, pero de poco serviría si despliegas tu arsenal en un río que no lleva peces.

En subastracker realmente no pretendemos enseñarte las artes perfectas de la pesca, sino que pretendemos enseñarte nociones básicas de uso de la caña y poner a tu disposición un auténtico mar de peces donde se pueda pescar con seguridad y con tranquilidad.

No obstante y aunque no nos ocupe en este post, jamás olvidemos un correcto estudio económico de la valoración del inmueble, un análisis conciso de las cargas y posibles afecciones, y de la situación ocupacional del inmueble si procede…

Pero de eso hablaremos otro día, todavía estamos montando piezas

Seguimos rastreando!